O fundo imobiliário GARE11, gerido pela Guardian Real Estate, assinou nesta segunda-feira um Memorando de Entendimentos (MOU) para vender nove imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master por aproximadamente R$ 804,4 milhões. Os ativos são locados pelo Atacadão/Grupo Carrefour, Grupo Mateus e Almanara, distribuídos nos estados de Mato Grosso, São Paulo, Mato Grosso do Sul, Bahia e Alagoas.
A operação ainda tem dois obstáculos formais antes de se concretizar: a conversão do MOU em contrato definitivo e a aprovação dos cotistas em assembleia. O instrumento é preliminar e o valor de R$ 804,4 milhões está sujeito a ajustes durante a due diligence.
A exposição ao Carrefour não desaparece
A venda reduz a concentração direta no Carrefour — que responde por parcela relevante da receita de aluguéis do GARE11 —, mas não elimina o risco. O fundo manterá participação indireta no grupo varejista por meio de cotas subordinadas no FII Riza, o veículo comprador do portfólio. O risco de concentração, portanto, muda de natureza: de exposição direta a indireta.
O GARE11 opera com contratos atípicos de longo prazo como pilar de previsibilidade de receita — estrutura que permanece intacta após a operação. A Guardian Real Estate não divulgou o cap rate da transação nem o percentual de cotas subordinadas que o fundo vai reter, dados que permitem avaliar se o preço praticado reflete adequadamente o valor dos ativos.
Mercado, estratégia e o que esperam os cotistas
O anúncio reflete um movimento mais amplo no setor: sob pressão de juros elevados e volatilidade no mercado de fundos imobiliários, gestoras têm buscado reciclar portfólios e reduzir alavancagem. O Atacadão, principal bandeira do Grupo Carrefour no Brasil, mantém desempenho operacional consistente no atacarejo — o que reforça a estabilidade dos contratos de locação que sustentam o portfólio negociado.
Para os cotistas do GARE11, a operação abre espaço para desalavancagem do balanço ou para a distribuição de rendimentos extraordinários com o caixa gerado — mas nenhum dos cenários foi confirmado pela gestora. Enquanto o contrato definitivo não for assinado e aprovado em assembleia, a transação permanece sujeita a condições.
