Alugar um imóvel por diária em plataformas como o Airbnb dentro de condomínios residenciais agora depende do aval da maioria qualificada dos vizinhos. A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 7 de maio de 2026, que a exploração reiterada e profissional desse tipo de hospedagem descaracteriza a finalidade residencial do prédio, exigindo autorização de ao menos dois terços dos condôminos em assembleia.
A decisão unânime negou recurso de uma proprietária de imóvel em Minas Gerais e manteve o entendimento do Tribunal de Justiça local. O caso analisado envolvia a oferta habitual de aluguel por curta temporada, prática que o condomínio tentava coibir sem sucesso.
A base legal está no artigo 1.335, inciso I, do Código Civil e na Lei 4.591/64, que regula a destinação dos edifícios. O tribunal entendeu que, ao assumir caráter comercial e profissional, a locação por temporada foge ao uso estritamente residencial previsto na convenção do condomínio.
Entendimento do STJ sobre a locação por temporada
O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, destacou que a atividade com intuito de lucro e oferta pública desvirtua a natureza do condomínio residencial. “A locação por curta temporada de forma profissional, com intuito de lucro, foge ao uso residencial”, afirmou durante o julgamento.
A decisão não proíbe a prática, mas cria uma barreira significativa para proprietários que dependem dessa renda. Alcançar dois terços de aprovação pode ser especialmente difícil em grandes condomínios, onde interesses são pulverizados e a resistência a hóspedes rotativos costuma ser alta.
A Lei nº 14.405, de 2022, já permitia a alteração da finalidade do edifício por dois terços dos condôminos, mas o STJ agora interpreta que a locação por temporada com viés comercial se enquadra nessa exigência. Com isso, a decisão uniformiza a jurisprudência e reduz a insegurança jurídica que cercava o tema.
Impacto nos condomínios e no mercado de hospedagem
A exigência de quórum qualificado deve desencadear assembleias em todo o país. Condomínios que já vedam a prática em suas convenções se sentem respaldados, enquanto outros podem iniciar processos para regulamentar ou proibir a atividade. A decisão também fortalece síndicos que enfrentam reclamações de barulho, insegurança e desgaste das áreas comuns.
O impacto econômico, porém, é expressivo. A plataforma Airbnb informou ter movimentado cerca de R$ 100 bilhões no Brasil em 2024, segundo dados divulgados pela empresa. O montante reflete o peso das locações de curta temporada, que envolvem desde anfitriões individuais até operadores profissionais.
Com a nova exigência, a entrada de novos anfitriões tende a ficar mais lenta, e imóveis já anunciados podem ser retirados do mercado caso os condomínios decidam vetar a prática. A restrição pode elevar os preços das diárias em cidades turísticas e afetar setores como limpeza, manutenção e serviços locais que dependem do fluxo de hóspedes.
O que muda para proprietários e hóspedes
Proprietários que já alugam imóveis por curta temporada sem autorização do condomínio podem ser notificados e obrigados a cessar a atividade. A decisão do STJ estabelece que a exploração reiterada desse tipo de locação descaracteriza a finalidade residencial, o que pode levar a multas ou ações judiciais.
Para os hóspedes, o risco é de cancelamentos de última hora. Se um condomínio proibir a prática enquanto a estadia estiver em curso, o proprietário pode ser forçado a rescindir o contrato, gerando transtornos. No entanto, o STJ destacou que a decisão não se aplica a casas isoladas ou a condomínios cuja convenção já preveja destinação mista — como uso hoteleiro ou comercial.
A plataforma Airbnb ainda não se manifestou oficialmente sobre o impacto da decisão. Advogados consultados apontam que a medida pode reduzir a oferta de imóveis em condomínios residenciais, mas também abre caminho para que assembleias regularizem a atividade, caso haja interesse da maioria qualificada.
❓ Perguntas frequentes
O que a decisão do STJ muda para quem aluga imóvel no Airbnb?
Agora, proprietários de imóveis em condomínios residenciais precisam da aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia para oferecer locação por curta temporada de forma profissional e reiterada. Sem essa autorização, a atividade pode ser proibida e o proprietário notificado a cessar os aluguéis.
A decisão do STJ proíbe o Airbnb em condomínios?
Não. A decisão não veda a prática, mas exige que o condomínio autorize a atividade por meio de assembleia com quórum qualificado de dois terços. Caso a maioria concorde, o aluguel por temporada pode ser permitido, mesmo em prédios originalmente residenciais.
A regra vale para qualquer tipo de imóvel?
Não. A decisão se aplica a condomínios residenciais. Casas isoladas ou condomínios cuja convenção já preveja destinação mista (como uso hoteleiro ou comercial) não estão sujeitos a essa exigência, conforme destacou o STJ no acórdão.
