Mercado
de imóveis: Banco Central e CRECI-SP.

Motivação

O Banco Central publica o IVG-R no SGS e o CRECI-SP publica cada mês um PDF de 10 a 12 páginas, um para o Estado e outro para a Capital, sem dado em formato aberto. Quem compra, vende, aluga ou corre atrás de imóvel, corretores, imobiliárias, jornalistas e planejadores financeiros precisam das duas coisas lado a lado, com a página do PDF de onde cada número saiu.

Composição

IVG-R

Índice mensal de valores de garantia de imóveis residenciais financiados (SGS 21340, base 03/2001 = 100), desde 03/2001. Campos: data, valor; no resumo, ultimo, variacao_12_meses_pct e variacao_mes_pct.

CRECI-SP: unidade

Uma tabela do PDF de um mês e de um recorte (Estado de São Paulo ou Capital): id, titulo, pagina e pagina_fim no PDF e linhas (rotulo exatamente como o CRECI-SP escreve, pct = participação nos negócios do mês, em %).

CRECI-SP: tabelas

Casas e apartamentos (vendas e locações); dormitórios e área útil de casas e de apartamentos; localização (central, nobre, demais regiões); forma de pagamento da venda; garantia locatícia; desconto sobre o valor anunciado; motivo da mudança do inquilino; faixa de preço de venda e faixa de aluguel.

CRECI-SP: volume

Variação do número de negócios (vendas e locações) contra o mês anterior e acumulada no ano, mais o acumulado de 12 meses quando o PDF traz. É variação de quantidade, nunca de preço.

Cobertura: IVG-R de 03/2001 ao último mês publicado pelo BCB. CRECI-SP: os últimos 24 meses publicados, de Estado e de Capital (hoje 07/2024 a 06/2026), 48 relatórios.

Como é coletado

Fonte oficial

Banco Central do Brasil, SGS: api.bcb.gov.br/dados/serie/bcdata.sgs.21340/dados. CRECI-SP (autarquia): página crecisp.gov.br/comunicacao/pesquisasmercado (Estado) e /capital, com um PDF por mês.

Método

Coletor próprio (lib/imoveis.ts) identificado no User-Agent como "PIRANOT-DataX/1.0". O mês de cada PDF é a posição da célula na tabela da página (o nome do arquivo é inconsistente). O PDF é lido com pdftotext -layout e as tabelas são reconhecidas pelos rótulos das linhas, tolerando as mudanças de layout entre 2024 e 2026. O PDF baixado fica guardado para reprocessar sem nova requisição quando o leitor muda.

Cadência

As duas fontes são mensais. A checagem roda toda segunda às 7h; mês já gravado não é pedido de novo. A aba "Pesquisa por Município" do site do CRECI-SP é um formulário para corretores responderem à pesquisa, não um relatório: não é usada.

Orçamento de requisições

Por rodada semanal: 1 (IVG-R) + 2 (páginas de pesquisas) + 1 PDF por mês novo, normalmente 5; carga inicial de cerca de 50 requisições a 1 a cada 2 s; timeout de 60 s e backoff em 429 e 5xx. Recheque noturno: 1 ponto do IVG-R e 5 células de PDFs do CRECI-SP.

Túnel

Não há.

Pré-processamento e limpeza

• Os percentuais e variações são os do relatório, sem arredondar nem recalcular; rótulos ficam como o CRECI-SP escreve, inclusive erros de digitação do original.
• A tabela de "Casas e apartamentos" só existe em alguns meses; quando falta, não é inventada.
• Quando o relatório erra o nome de um mês (o PDF de nov/2025 chama outubro de "Novembro") ou o pdftotext embaralha as colunas do quadro de volume (um PDF de 2024 da Capital), a linha é posta no mês certo pela conta do próprio relatório (acumulado = acumulado anterior + variação do mês) e a resposta traz o aviso.

Checks de qualidade aplicados

• Esquema: mês AAAA-MM, tabelas conhecidas e não vazias, percentual entre 0 e 100; série do IVG-R não vazia e no 1º dia do mês.
• Leitura: nenhum rótulo reconhecido fora de tabela, repetido com valor diferente ou sem saber se é venda ou locação.
• Mês: o título do PDF (por exemplo "Junho/2026") precisa ser o mês da posição na página.
• Completude: faixa de preço de venda e de aluguel, forma de pagamento, garantia e localização presentes, e a variação do número de negócios do mês.
• Soma: cada distribuição soma entre 95% e 105% (arredondamento a uma casa).
• Coerência: no quadro de volume, o acumulado de cada mês fecha com o do mês anterior mais a variação do mês (folga de 1 p.p., pois o relatório tem erros de conta de até 0,7 p.p.). IVG-R: faixa, continuidade e variação mensal de no máximo 8%.
• Verificação antes de publicar: o que reprova fica em quarentena e a API segue entregando a última versão boa. Recheque noturno por amostra: 1 ponto do IVG-R no SGS e 5 células comparadas com o PDF oficial baixado de novo.

Licença e usos

Licença

IVG-R: ODbL 1.0 (Banco Central do Brasil); base derivada também sob ODbL. Pesquisa CRECI-SP: relatório público da autarquia, sem licença aberta declarada; cite "Fonte: CRECI-SP, Pesquisa de Mercado".

Usos

Acompanhar o ritmo e o perfil dos negócios com imóveis usados em São Paulo, a distribuição das faixas de preço e de aluguel, e a tendência do valor dos imóveis financiados. Não substitui avaliação de imóvel.

Limitações conhecidas

• O IVG-R é um índice de valores de garantia de imóveis financiados: não é o preço de um imóvel e não é R$/m².
• O CRECI-SP publica participação dos negócios por faixa e variação do número de negócios. Não traz R$/m² nem tabela por cidade; os recortes são o Estado de São Paulo e a Capital.
• A pesquisa depende das respostas de imobiliárias e corretores a cada mês; o próprio relatório tem erros de digitação e de conta, que o DataX preserva e sinaliza.
• Os acumulados de 12 meses publicados pelo CRECI-SP oscilam bastante de um mês para o outro; leia-os como o relatório os traz.

Distribuição

Metadados (DCAT / schema.org Dataset)

dct:identifier

imoveis

dct:publisher

PIRANOT

dct:source

Banco Central do Brasil; CRECI-SP

dct:license

ODbL 1.0 (IVG-R); relatório público do CRECI-SP

dct:temporal

2001-03 ao último mês publicado (IVG-R); últimos 24 meses (CRECI-SP)

dct:spatial

Brasil (IVG-R); Estado de São Paulo e Capital (CRECI-SP)

dct:accrualPeriodicity

mensal

dcat:distribution

JSON via API v1

Histórico de versões

Reportar erro

POST /api/v1/qualidade/reportar com dataset, chave_registro, valor_visto, valor_esperado e fonte_esperada (detalhes em /docs/qualidade). Correções confirmadas aparecem em /erratas. Sem chave, escreva para [email protected].

Aviso. O DataX PIRANOT organiza dados de fontes oficiais e pode conter erros ou atrasos. Confira na fonte oficial, indicada em cada dado, antes de qualquer decisão importante. Respostas geradas por IA podem errar.DataX PIRANOT organises data from official sources and may contain errors or delays. Check the official source, linked with each dataset, before any important decision. AI-generated answers can be wrong.