O fundo imobiliário TRXF11 anunciou nesta segunda-feira (20) a aquisição de um complexo logístico em Guarulhos (SP) por R$ 1,4 bilhão, a maior transação de sua história, com dois galpões já locados ao Mercado Livre.
A operação, revelada em comunicado oficial, sinaliza a força do comércio eletrônico no país e a guinada do fundo para ativos logísticos de alto padrão, em um momento de aquecimento do mercado de galpões triple A. O negócio reflete a confiança na expansão do comércio online, que deve seguir pressionando a demanda por espaços logísticos de qualidade.
O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300, totalizando 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), conforme dados do fundo. A área equivale a aproximadamente 33 campos de futebol. O K200 já está concluído e alugado ao Mercado Livre. O K100, também locado à gigante do e-commerce, encontra-se em fase final de desenvolvimento. Já o K300 está em obras e ainda não tem inquilino definido, informou o TRXF11.
Guinada logística e novo patamar
A transação supera em 133% o recorde anterior do fundo, de R$ 600 milhões, na compra do Hospital Albert Einstein em 2024. Com o negócio, o portfólio do TRXF11 ultrapassa R$ 9,2 bilhões e passa a contar com 115 imóveis, elevando em 19% sua área bruta locável. A aquisição foi feita de forma indireta, estrutura comum em transações imobiliárias de grande porte.
A compra reforça a estratégia do fundo de diversificar seu portfólio, antes concentrado em ativos de saúde e varejo, para o segmento logístico, que oferece contratos atípicos de longo prazo e renda recorrente. O investimento se insere em um ciclo de grandes aportes no Brasil. Em junho, a General Motors anunciou R$ 3,5 bilhões para modernizar suas fábricas, como noticiou o PIRANOT.
Mercado de galpões triple A em ebulição
Guarulhos consolida-se como principal hub logístico da região metropolitana de São Paulo, beneficiada pela proximidade com o Aeroporto Internacional e importantes rodovias. A demanda por espaços de altíssimo padrão tem sido puxada por gigantes do e-commerce, como o Mercado Livre, que já ocupa dois dos três galpões adquiridos. A taxa de vacância na região é uma das menores do estado, o que valoriza imóveis com contratos de locação já firmados. A região tem sido chamada de “Meca do e-commerce” por analistas do setor.
O rendimento estimado com a operação é de 14,51% ao ano, segundo cálculos de mercado. O retorno estimado supera a taxa básica de juros, tornando o investimento particularmente atrativo no cenário atual. Para os cotistas do TRXF11, a transação promete elevar a distribuição de rendimentos, uma vez que os contratos de locação com o Mercado Livre são de longo prazo e indexados à inflação. A aquisição deve atrair a atenção de investidores de fundos imobiliários, em um momento de busca por ativos com renda recorrente atrelada a grandes empresas.
Próximos passos e o galpão sem destino
O fundo não divulgou a data de fechamento da transação nem o valor dos aluguéis. O galpão K300, ainda em desenvolvimento, permanece sem locatário definido, e a conclusão das obras dos módulos K100 e K300 pode influenciar o fluxo de receitas. A indefinição sobre o futuro ocupante do K300 é o principal ponto de atenção para os investidores. A operação também está sujeita a aprovações regulatórias e condições precedentes usuais nesse tipo de negócio.
